加州山火连连,有没有买对房屋保险差别可大了!
发布时间: 2018-01-05
作者: mike
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加州山火连连,有没有买对房屋保险差别可大了!


近年来,一向以好天气著称的阳光加州遭遇了一系列气候问题,降雨量屡创新低导致严重干旱。2017年更是由于持续干燥加上大风不断,造成秋冬以来北加和南加相继爆发大规模山火,经济损失惨重!

今年10月的北加山火已摧毁估计约8900座建筑物,其中包括不少纳帕谷知名酒庄,此次山火至少造成94亿美元的直接经济损失,对美国经济造成的伤害预计可达850亿美元,是记录中造成经济损失最大的山火。


今年12月初,南加又山火连连,总统特朗普已经在12月8日宣布加州进入紧急状态。迄今为止最大的托马斯山火已经严重影响文图拉县,总面积已蔓延至259,000英亩,超过了纽约市的面积。托马斯已烧毁建筑物超过1000座,其中超过750座为私人住宅,而最新进展,托马斯山火正在向北蔓延,圣巴巴拉周围区域也被波及,不少住在Montecito豪宅区的明星也被迫撤离家园。




2017年12月的这场山火截至发稿前已是加州历史上第三大山火,并按照趋势来看很有可能成为加州有记载以来史上最大山火,已被警方下令强制撤离(Mandatory Evacuation)的居民超过94,000人。那在这样的自然灾害面前,身在加州的购房者在选房时应该注意些什么?成为业主之后,在自然灾害来临时我们又应该如何保护自己的家园和财物,把损失降到最低呢?


就拿上周新闻报道的在Bel Air贝莱尔花350万美元买了房子的李先生来说,他和家人刚刚把房子装修好才入住了一个星期,房子就不幸被这场突如其来的山火烧毁了。此时,他在买房时有没有购买房屋保险造成的差别就很大了!如果保险能顺利理赔的话,就能把大火对他造成的财物损失降到最低。
Homeowner Insurance 房屋保险
开始敲黑板划重点啦!在美国买房或租房,Homeowner Insurance是必不可少的,一般是指买房者为自己的房子购买的保险,是最基本的保险。 主要是保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失


正如前文所提到的,假设在山火逼近时,你所在的区域已经接到了警方的强制撤离令,而你买的保险政策里也有Mandatory Evacuation保障的话,你和家人在撤离后在外的吃住费用就可以让保险公司买单了。在不可抗拒的自然灾害面前,这样的保障至少可以为业主带来不小的经济和心理上的安慰。



那么,房屋保险到底应该如何选择?如何购买呢?
我知道这是对很多新移民购房者来说比较陌生的课题,让我为大家细细道来。


Homeowner Insurance或Hazard Insurance,一般是指买房者为自己的房子购买的保险,是最基本的保险。 主要是保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时,可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。房屋保险主要是保赔火灾对房屋造成的损失,所以也有人称之为火险(Fire Insurance)。但其实房屋保险也是有保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。

房屋保险通常包括


  • 受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

  • 房屋建筑物,包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。

  • 私人财物,包含家具、电器、书藉、收藏、文件等。

  • 因灾难使屋主无法使用房屋,以及房屋修复期间所产生的额外生活开销。

  • 屋主意外责任险,保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时,可提供赔偿。



为什么在美国买房的时候要买房屋保险呢?




  1. 贷款买房者,贷款银行一定都会先要求买房者在过户前先购买房屋保险,否则将不会通过贷款。

  2. 全额现金买房者,虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险,但为了避免房子发生事故所产生的损失,通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。

  3. 购买房屋保险时,屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。
    ─ 若为自住:保险公司会加上屋内私人财产的保险。
    ─ 若为出租:屋主则不必对屋内财物进行保险,可节约保费。(通常租客也会自行购买“租户保险 Renter's Insurance”来保障自己财产的利益不受损失)。





那么在美国,与房屋相关的保险有哪些?
美国保险名目多到数不清,简单说的话,与房屋有关的保险大约可分为以下几种。


1. 买卖屋前
业主产权保险 Owner's Title Insurance
在买卖房屋时,“业主产权保险”是用来向买方保证待售房的产权,并保证卖方确实拥有待售房的产权,并保证待售房没有任何隐藏风险,如财产权属第三方、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清帐单的抵押权等。投保金额是房子买价,保费为一次性费用,由卖方支付。
2. 买到屋后
房屋保险 Home Insurance
只要买房,买家都要购买房屋保险来作为保障,且贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。房屋保险也是本篇主要探讨的主题,接下来会做深入介绍。
3. 附加保障
地震保险(次险)  Earthquake Insurance
通常是那些被大多数保险条款之外天灾意外,包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等。标准的房屋保险中是不包括水灾险和地震损失的。所以若房产位于水灾频繁地区,屋主就应额外购买水灾险。多数保险公司都会提供单独的地震险(如加州地震局就提供地震险),而加州法律规定保险业者必须提供地震保险,保费取决于所在地区的地震可能性。



美国房屋保险的常见理赔范围(Coverage)有哪几种?
在房屋保险中,常见的理赔涵盖范围可分为以下几大范畴与各自的细节。


01
房屋架构Coverage for the Home's Structure


  • Coverage A - Dwelling Coverage:保的是房屋主体结构。(对Condo Insurance来说,这点不含外墙及公共区域,因为那些是HOA的责任)

  • Coverage B - Other Structure on Your Property:保护房屋主体以外的建筑物,如独立车库、独立工具间等。 这部分保额通常是主保险的10%。


02
个人财产Individual Property Coverage


  • Coverage C - Personal Property/Contents:保的是屋内的所有个人财产,如家具、家电、手机、衣物等,若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。


03
暂时生活开支Coverage for Temporary Living Expenses


  • Coverage D- Loss of Use:因房屋损害或维修,导致投保人无法居住在屋内,所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%。


04
法律责任Legal Responsibility


  • Coverage E- Personal Liability Insurance:若有人在房屋受伤或发生事故,如有人在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等,被起诉所产生的法律纠纷等费用。


05
医疗费用Medical Payment


  • Coverage F – Medical Payment coverage:房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你,无论屋主是否有责任,都可要求保险公司依据这一条款赔偿。


06
其他


  • Deductible (All Peril) 自付额 :指的是以上各项,除非另外列明,全部自付额度为XX元;费用超出部分由险公司介入。

  • Water Backup and Sump Overflow淹水:指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于Water Backup或Sump Overflow。





我知道房屋保险理赔范畴了,那美国房屋保险政策(Policy)又有哪几种?
在美国,常使用的房屋保险政策 (Policies) 有以下几类,其中HO是Home Owner,即业主的缩写哦。


HO-1
基本险 Basic Coverage
保赔因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动,及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险也保赔人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。
HO-2
扩充险 Broad Coverage
除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。
HO-3
全保险 Special Form
大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,也加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容。并也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费。
HO-4
房客险 Tenant's / Renter's Policy
保赔出租房产室内的房客个人财产。
HO-5
综合险 Comprehensive
比HO-3的涵盖范畴更广,保费也更贵。
HO-6
公寓险 Condominium Coverage
保赔Condo屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读Condo HOA章程来决定须构买的保险费额。
HO-7
活动房险 Mobile Home Coverage
适用于活动房屋主的房屋保险。
HO-8
老房险 Older Home Policy
老房子的市价要低于重建价格,老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。



那我应该购买哪些类型的房屋保险呢?保险额 (Dwelling Coverage) 又该买多少?
根据您购买的房屋类型来选择最适合的险种和保额。


01
Single Family House购买HO-3


  • Single House屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权,因此要对这一切负责。

  • 在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏“Total Estimate of Cost-New”,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。

  • 建议根据Total Estimate of Cost-New购买。有些保险公司还会提供120%、125%、150%的Cost to Rebuild New/Replacement Cost理赔 (或称为20%、25%、50%的Extended Dwelling Coverage)。举例:在150% 的Replacement Cost Coverage下,屋主购买 $200,000的Dwelling Coverage的实际最大赔款额是$300,000,这操作方式有时可省下一点保费。


02
Townhouse购买HO-3
Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似,若有HOA则须提供Master/HOA Insurance资讯。
03
Condo购买HO-6


  • 通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外,也包含房屋内部的保险,那就不用再单独购买HO-6了。

  • Condo屋主的所有权仅包括墙壁以内(within the unit),所以需负责的部分仅限墙壁以内,因此保险也只管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于HOA的责任,通常会由Master/HOA Insurance负责。所以Condo房屋保费通常比Single House跟Townhouse便宜不少。

  • 贷款银行通常要求HO-6的Dwelling Coverage至少为房产鉴价(Appraisal value)的20%。


04
其他注意点


  • 无论何种保险,自付额度(Deductible)不应超过Dwelling Coverage的5%。

  • 根据房产所在地区,有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。



选购房屋保险时还有哪些注意事项?
不懂就问!无论购买何种保险,都要和自己的保险经纪沟通清楚。除了留意“保险费Premium”,“保险涵盖范围Coverage”“自付额度Deductible”也是不容忽视,掌握以下细节去选择房屋保险才不会让自己吃亏。
1) 了解保险涵盖范围与赔偿金额上限:例如大多数保险不包含水灾或地震,若有需要就应单独购买。
2) 了解保险公司理赔限制:例如很多保险公司不会理赔被盗珠宝,除非另行投保。
3) 了解房屋重建成本:例如你为房子投保15万,即使重建费用是18万,保险公司也只会理赔15万。
4) 了解房屋实际现金价值:若房屋被迫坏,屋主选择不重建,保险公司会理赔减去折旧的成见成本,此即实际现金价值。

在了解清楚了美国的房屋保险后,有哪些方法可以降低保费呢?


房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度等因素而存在着数百元的差异,掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。
1. 提高自付额(Deductible)自付额是保险公司开始索赔前,屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额,若将自付额提高到$1000,大约可省下25%的保费用。※但若居住在灾害频发地区,则建议保险条款中最好有对这些特殊种类损失有单独的自付额。例如住在地震频发区,则地震自付额最好是独立出来。2. 不要把买房金额与重建成本混淆

房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时,不要将土地价值包含进来,否则要支付的保费将会更高。

3. 将房屋保险和汽车保险绑在一起

若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险,通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。(部份情况例外,所以请先做比较再决定)

4. 提高房屋抗灾力

例如增加风暴百叶窗、加强屋顶、老房翻新、强化电力系统等方式来节省保费。

5. 提高家庭安全

例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁,约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器,提供15%到20%的保费折扣。※但这类系统通常不便宜,也并非每个系通都可得到折扣,所以请自己先计算清楚是否真的话算,并了解保险公司支持的系统有哪些再去作决定。

6. 成为保险公司老客户

有些保险公司会提供3到5年的老客户约5%的保费优惠,6年以上老客户甚至也有可能得到10%的优惠。

7. 房子本身条件

若房子邻近消防栓或位于有专业消防部门的社区里,则可少支付点保费;或电力、暖气和管道系统用不到十年,保费也会便宜一点;抑或是在东部抗风性较强的混砖房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等,也都能将保费降低约5%到15%。


最后小编想提醒大家的是,在选房时大家就应该防患于未然,事先查询一下附近十年来的山火纪录。就像我们在选择高尔夫球场附近的房屋时,需要看看房屋是不是在发球区附近是一个道理,大家最好不要购买。同样在山边的房屋也是如此,要看看是不是位于常年缺水干燥的地方、或是焚风吹过的方向,尽量要远离这些地方,不要简单地认为山上的房子都是豪宅、空气好,却忽略了山火的威胁。查询时可以咨询房屋保险经纪,因为经纪把地址输到保险公司的系统中时,保险公司会自动测量出所谓的Fire Zone来测量离树木和山林的距离,一般保险公司在1500呎以内都会发出警告,甚至拒绝承保。在这个时候哪怕时五家保险公司中有三家拒绝承保,如果有别的选择,一般会建议不要购买这套房屋。

在暖心的Holiday Season来临之际,希望南加的山火能尽快被扑灭,流离失所的人们都能尽早获得保险理赔重建家园!生命是最宝贵的,只要家人和宠物都安好,即便山火肆虐,大家安全撤离后还是可以和爱的人聚在一起过节。因为只要购买了房屋保险之后,所有可以被replace的财物和房屋都能得到保障,为您的财产和物业在自然灾害中撑起巨大的保护伞。
本文版权归原作者所有。


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